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觀點地產網:森大廈“倒塌”:資產泡沫壓頂日資撤退?(2010年11月4日)

高和·2010年11月15日

         摘要:高和投資董事長蘇鑫在接受觀點地產新媒體訪問時表示,目前中國資金的整體流動性還是偏強,加上人民幣升值的預期,國外的錢就會往新興的市場,中國首當其沖,更多的錢進入市場也是必然。
  “錢多了,買些資產也是必然的,住宅從政策來說不能讓它價格上漲,資產往哪去?買核心區域的商業地產很正常的,這是非常理性的一個選擇。”蘇鑫表示。

         森大廈“倒塌”:資產泡沫壓頂日資撤退?    11月4日  來源:文/梁嘉欣

         近日,上海第一高樓環球金融中心要出售的消息不脛而走。
  
         日前,市場盛傳上海環球金融中心要出售部分物業以收回開發成本,有消息透露,環球金融中心正委托戴德梁行代理銷售部分高區辦公樓房源,售價約為6-7萬元/平方米。
  
        “不可能!”這是不少業內聽到該消息后的第一反應,無論是出售此舉還是6-7萬的售價,都讓市場震驚。
 
       環球金融中心自建成以來,一直堅持“只租不賣”維持高端品牌形象。突然轉而“散售”,實在令人費解。此外,目前陸家嘴周邊的超高端甲級寫字樓的售價均在6萬以上,環球金融中心還以此等價格出售幾乎等同“賤賣”。
  
         環球金融中心“既定”的出售
  
         環球金融中心出售的消息剛曝光,各路相關人士的態度顯得相當“曖昧”,觀點地產新媒體就此事與環球金融中心開發商森大廈上海有限公司做進一步核實。
  
         森大廈方面表示,基于早前有部分買家希望購入辦公樓,公司通過部分較大的中介公司進行限定范圍調查,聽取意見,到目前為止發現市場反應不錯,下一步會有具體操作上的考慮。
  
         鑒于目前有消息指森大廈已通過經紀公司審核潛在買家,森大廈表示目前仍是處于聽取意見的階段。
  
         到此為止,事件似乎開始趨于明朗化,環球金融中心出售一事可能只是時間問題而已。
  
        據日經新聞近日透露,環球金融中心出售物業價格將介于33億元-42億元人民幣,倘若按單層3000平方米的面積、6-7萬/平方米的單價計算,環球金融中心將出售近20層的辦公房源,這幾乎是相當于環球金融中心的1/5。
  
        森大廈對此回應,“33億元-42億元”并非官方數據,目前仍未有確切的數字披露,但如果決定出售,售出物業的比例將是一個極低的數字。
  
        隨著商鋪升值趨勢的日益顯現,不少商辦寫字樓開始邁入“只租不售”時代,然而森大廈卻反道而行,從只租不售走向散售,個中原委實在耐人尋味。
  
        日本經濟下滑森大廈資金鏈吃緊
  
        據世邦魏理仕近期的一份分析報告指出,三季度上海寫字樓市場延續穩定而溫和的復蘇勢頭。全市平均租金報價連續第三個季度上漲,環比上升1.0%至212元/平方米/月。市場凈吸納量達17.22萬平方米,空置率下降0.2%至11.8%。
  
         世邦魏理仕表示,展望未來6個月,全球經濟有望延續復蘇,而考慮到上海辦公樓新增供應量預計將超過90萬平方米,租金將繼續穩定上漲。
這無疑是個令人欣喜的消息。事實上,隨著上海甲級寫字樓租賃需求的持續回暖,環球金融中心的入駐率在今年3月高達70%。租金也從09年年底的10~12元/平方米/天,上升至12~15元/平方米/天。
  
          然而在市場向好的情況下,環球金融中心選擇放棄如此豐厚的長期回報收益,還以如此低廉的價格出售,難免引發市場的諸多猜想。
  
          近期,受日元升值影響,日本國內經濟明顯受到沖擊并呈現疲軟狀態,據相關數據顯示,日本9月全國核心CPI年率下降1.1%,為連續第19個月下降。
  
          日本綜合研究所首席經濟學家藤井英彥曾指出,日本經濟呈螺旋式下降的趨勢更為明顯。如果通縮情形繼續惡化,日本經濟復蘇態勢料將放緩,前景黯淡。
 
       日前又有消息指,OECD將2011年日本經濟增幅預期由2.0%下調至1.75%。日本經濟前景堪憂。
  
          森大廈如此舉動,也許與日本日益惡化的經濟狀況有關聯。有業內人士表示,也許是受日本經濟下滑影響,企業資金鏈出現吃緊,因此選擇出售部分資產還是能緩解目前的財務狀況。
 
       而中國商業地產日益上升的商業地產環境無疑給森大廈出手造就了好機會。
  
          “熱錢”開始涌向商辦市場
  
            今年以來,中國住宅市場一直處于被嚴管監控的局面,關于住宅市場的調控政策頻頻出臺。一直不受重視的商業地產卻在此輪嚴厲的調控中“逃過一劫”,其潛在的價值也同時被挖掘出來,更多的投入資金開始涌向商辦市場。
  
           高和投資董事長蘇鑫在接受觀點地產新媒體訪問時表示,目前中國資金的整體流動性還是偏強,加上人民幣升值的預期,國外的錢就會往新興的市場,中國首當其沖,更多的錢進入市場也是必然。
  
         “錢多了,買些資產也是必然的,住宅從政策來說不能讓它價格上漲,資產往哪去?買核心區域的商業地產很正常的,這是非常理性的一個選擇。”蘇鑫表示。
  
            蘇鑫指出,從市場角度來看,目前選擇持有商業項目主要有兩類人群,一類是自用企業,在核心地段擁有一些標志性的商業物業,無論對公司形象還是未來的資本配對甚至投資收益都有幫助。“包括一些保險資金,它不可能買住宅,也不能做開發,持有一些物業對社會也沒有壞處。”
  
           第二類就是民間資本的投資。蘇鑫指出,在上海這些核心區域,想投資也不一定買得到,住宅想投但不能投。而且近兩年以來,商辦物業與住宅雖同為資產,但相對于住宅而言,商辦物業的價值被低估,在房價同比漲幅將近50%的同時,寫字樓近兩年的漲幅并不多,因此未來幾年商辦物業的發展空間仍較大。
  
           蘇鑫表示,從長遠來看,選擇在這個時機出售部分物業從公司角度來看也是個好時機,具備一定的操作性。
 
        資產泡沫隱現下日資撤退
 
           事實上,此次森大廈“變賣”資產的背后,凸顯了國內商業地產蓬勃發展的前景,商業地產投資的泡沫也隨之浮現。
  
          也許經歷了日本房地產泡沫那一遭,森大廈對商業地產的旺盛發展仍心有余悸。日本房地產泡沫主要積累在商業房地產旺盛時期。
  
         “從未來發展看,我們關注房地產泡沫,更多的實際上應該關注商業地產和商業用地價格的變化。”巴曙松表示。
  
           巴曙松曾指出,76年開始的第三個十年,是日本泡沫發展的第三個十年,這是日本泡沫形成最后階段,商業用地價格高漲。經濟的轉型,基本上供求平衡,轉向商業地產。這一階段一直到泡沫破滅的這一時期。
 
        面對目前所謂的“投資商業地產的黃金時期”,有學者曾指出,實際上眼下國內商業地產泡沫已較為嚴重,超高的商用物業成本,將會進一步打擊公共服務業,危害經濟與民生。
  
           不少業內人士指出,正式日本商業地產的超級泡沫毀了日本的經濟,日本經濟從此一蹶不振。
  
           平安物業投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民曾在2010年博鰲房地產論壇上提出,做商業地產考慮的重要因素是,難以變現可能會壓斷資金鏈。
  
          “做一個住宅的話,碰到市場不好,預期賣1萬的樓賣5000可能可以賣出去,但商業地產在經濟環境不好的情況下,即使是半價也不見得能賣出去。”鄒益民表示。
 
          森大廈做出“散售”這一決定,似乎有先見之明。
     
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