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中國證券報:調控下住宅市場受限 樓市大鱷集體增倉商業地產(2010年11月3日)

高和·2010年11月15日

         摘要:除了穩定的租金收益,商業地產尤其是城市核心區商業地產具備很強的保值能力。這也是眾多安全性資本涉足商業地產項目的主要原因。國內首只私募房地產基金高和投資的合伙人蘇鑫指出,“在市場下行周期,商業受到的影響不大,而在市場反彈時,也沒有出現暴漲;這正是安全性資本的投資偏好。今年我們看好一線城市的商辦物業市場,原因是在目前高風險的地產市場中,民間投資者重點考慮安全性。商辦物業的收益率能抵御通脹,也就為民間資本提供了避險場所。”

         調控下住宅市場受限 樓市大鱷集體增倉商業地產   11月3日  來源:文 / 林 喆

         近幾個月來,龍湖地產的商業運營團隊一直奔波于東亞各國的主要城市,考察這些城市的商業布局、設計特點、投資回報狀況,為龍湖未來的商業地產計劃出謀劃策。不僅僅是龍湖。自4月中旬“國十條”出臺以來,傳統以開發住宅為主的大型地產商紛紛涉足商業地產。萬科、恒大、保利、首開等房企均已明確商業地產的發展藍圖。

        市場人士分析,在調控影響下,城市住宅開發的限制會越來越多,利潤率也將逐步走低,很多開發商已不再盲目看多;而商業地產在新一輪城市化進程中的發展機遇則與日俱增。“區域經濟增長較快、產業聚集和人口集中效應較強的二三線城市,新商圈的培育還有很大的空間;今后,會有更多的地產商涉足商業的開發。”
  
        擴張商業版圖
  
        在東亞各國城市的調研中,“包括商業的建筑體量、立面材質、柱網分布、層高設計、通廊寬度、鋪面進深、招商品牌等很多細節,我們都會一一測量、分析。”龍湖商業研策總監何長春透露,大力發展商業地產,是龍湖地產最新制定的發展戰略之一,涵蓋超社區購物中心和商業街的城市綜合體項目,將是公司今后主攻的方向。
  
         一再加碼的住宅市場調控,讓開發商開始轉向商業地產。“到2014年,龍湖在國內運營的商業項目將超過30個,經營面積將達200萬平方米,所貢獻的利潤將占公司利潤總額之15%-20%。”何長春憧憬未來。
  
         自2003年位于重慶的超社區大型購物中心“北城天街”開業以來,龍湖地產已運作近20個商業項目,主要集中在重慶、成都等西南地區。“今年以來,龍湖選擇加快發展商業地產,主要是因為相對于住宅,商業項目受市場波動影響更小。樓市低迷的時候,人們可以不買房子,但不可能不購物消費。”何長春堅信。
  
         2010年上半年,龍湖地產租金收入1.14億元,同比增長32.7%。公司預測“未來租金收入上漲將達每年30%-35%左右”。
  
         在住宅市場遇冷之際,商業地產一定程度上成為開發商的“避風港”;而經過多年積累,一線開發商也具備了進軍商業地產的實力。一般而言,商業地產開發初始投資高,回收周期長,同時還需要長期運營的專業能力。
  
         2010年以來,萬科開發商業地產也明顯提速。6月,萬科首個城市綜合體龍崗中心區項目啟動,其中計劃在明年和后年投建兩家酒店。當月,萬科與威培斯酒店管理集團簽約,委托對方管理旗下的萬科中心酒店項目。
  
        10月20日,萬科與中信地產就北京CBD贏嘉中心簽署戰略合作協議,斥資11.5億元高調收購贏嘉中心B座;這被業內視為萬科進軍商業地產的標志性一步。據悉,萬科目前持有約360萬平方米的商業地產項目儲備,集中商業類項目(非社區商業項目)約180萬平方米,已初步完成規劃定位的項目超過27個。
 
        根據萬科總裁郁亮的設想,今后,萬科除80%的項目為住宅產品外,其余20%將開發持有型(商業)物業。萬科的商業地產計劃包括正在籌劃之中的深圳5家酒店,以及2010年將落地的以服務為主的養老物業,同時,預計未來三年內萬科將建成220萬平方米商業配套。
  
        保利地產發展商業地產的計劃更為“激進”。保利打算將商業物業的投資比例逐步增大到總體投資的30%,未來的3年內,將持有型商用物業面積增加到300萬平方米。
 
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