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中國企業家:地產業 基金駕到(2010年10月5日)

高和·2010年11月15日

          摘要:作為國內第一支投資于商辦物業的房地產私募基金,高和投資的周轉速度驚人。2010年初,高和成功募資1億元之后,4月底以2.5萬元/平米的價格,整體收購北京東二環使館區琨莎中心二期寫字樓和底商,并更名為中莎廣場。至8月底,便以約3.5萬元/平米均價,將中莎廣場銷售一空。僅僅4個月的時間,高和就完成了從募集到退出的全過程。與投資周期一般35年的房地產基金相比,高和投資簡直就是一支“閃電基金”。

           地產業:基金駕到        10月5日   來源:/文   黃秋麗
 
           一不小心,蘇鑫和他的高和投資就創造了國內幾項房地產基金的紀錄。
 
           作為國內第一支投資于商辦物業的房地產私募基金,高和投資的周轉速度驚人。2010年初,高和成功募資1億元之后,4月底以2.5萬元/平米的價格,整體收購北京東二環使館區琨莎中心二期寫字樓和底商,并更名為中莎廣場。至8月底,便以約3.5萬元/平米均價,將中莎廣場銷售一空。僅僅4個月的時間,高和就完成了從募集到退出的全過程。與投資周期一般3至5年的房地產基金相比,高和投資簡直就是一支“閃電基金”。
 
          高和是一支標準的買賣基金。在國外成熟市場,大量的商辦物業由大型基金持有,這種基金被稱為核心基金。“目前國內還沒有一支核心基金,”蘇鑫說,原因在于國內缺乏核心基金的退出途徑,國外有非常成熟的REITs市場,可以通過證券化的方式退出;而目前國內出臺的REITs試點方案中,REITs將用于保障性住房建設,與商業地產無關。
 
蘇鑫創業的原因在于他看到了北京商辦物業潛在的價值。由于缺乏持有型基金,北京的商辦物業除了賣給大央企,再無更好的出路。“去年北京90%以上的商辦物業都改成住宅賣掉了,這幾年都是這種情況。未來某個時點,商辦物業的供應是偏緊的。”此外,商辦物業甚至低于同區域住宅價格的現象很廣泛,“這種現象極不合理。”他說。
 
2009年10月決定創業之前,蘇鑫的身份是SOHO中國主管營銷的副總裁,潘石屹最得力的干將。高和的商業模式與SOHO很相近,都是先收購不太成功的商辦物業,在包裝和價值提升之后賣出。“SOHO是開發商,我們是基金,身份的不同導致了我們在經營思路上的巨大差異。”蘇鑫說。開發商可以追求利潤最大化,而基金首要的是實現投資者的預期利潤,風險偏好要小得多。
 
基金創業經歷最具代表性的是北京盛世神州房地產投資基金公司董事長張民耕。2010年3月初,張民耕聯合陽光100董事長易小迪、復地集團董事長范偉等5位地產界實力派人士共同發起了盛世神州房地產投資基金公司。這家基金公司主要投資二三線城市的住宅地產項目,首期募資4億元。創業之前,張民耕為北京銀信地產董事長,1990年代曾任萬通總經理。
 
“房企如果沒有其它渠道募集資金,只能越做越小。”張民耕說,“因為地價是按照幾何級積累,開發商自有資金積累趕不上地價的上漲。”2007年至2009年,北京地價翻了四番,現在的北京“沒有30億就拿不到地”。10年前北京有四五千家房地產公司,現在只有四五百家,而真正有項目的只有兩三百家。
 
對于大多數中小型開發商而言,這種“越做越小”的壓力一直存在。早在6年之前,張民耕開始嘗試不做開發,而通過純粹的房地產項目投資賺錢。這種模式的核心在于對項目的判斷和操作的把控。“那時候我們是以有限責任公司的身份做投資,第一個問題是雙重納稅;第二個問題是,因為是有限責任公司,不能老是拉股東進來,所以募集資金的能量很少。”張民耕說。直到2007年新《合伙企業法》允許以有限合伙制做基金之后,這些問題才得到解決。張民耕認為這正是從2009年以來人民幣房地產基金大量涌現的重要原因。據統計,目前國內已經真正運行的人民幣房地產基金有20多家。
 
和張民耕一樣,維森置業董事長張維倫也是在房地產基金領域探索多年的先行者。張維倫說,一直以來,國內房地產企業基本都是香港模式,即房企同時扮演開發商和投資商的角色。而美國模式,即房地產的開發管理和投資管理分離,是未來的趨勢。2005年,張維倫從奧園地產副總裁職位離職,就是以美國模式為藍圖創辦了維森置業。
 
維森置業在投資管理上極富中國特色。“我們90%以上的項目都是通過私募投資完成的,有些人有錢沒有項目,我們就去幫他們找項目,然后幫他們做管理。也有維森找好項目,再找人來投資。”張維倫說。通過這種方式,維森已經在廣州、安徽巢湖等地做了五六個項目。“我們沒有基金的形式,但有基金的實質。”采用這種模式的并非只有維森,在二三線城市這種類似基金已經不少。“以前都是地下黨,現在很多準備轉正了。”張維倫說,維森也在募集一支規模比較小的房地產基金。
 
房地產基金崛起的背景是,調控重拳下房企資金鏈的普遍趨緊。不惟信貸資金,房企IPO、發債、信托融資一概從嚴,傳統的融資渠道幾近關閉。山河資本董事總經理曹少山認為,可以把房地產基金看成調控高壓下金融創新的產物。“目前流動性是充裕的,但是這一次調控政策嚴厲打擊炒房,過剩的資金也在尋找出路。”曹少山說。
 
曹少山也在發起一支人民幣房地產基金。在創業之前,他曾任中金公司投資部總經理。“房地產行業的金融屬性會越來越強,未來由房地產開發企業主導的局面可能不復存在。”曹少山說,國外基金占房地產投資市場份額的60%至70%,國內基金目前在房地產投資市場上的比例還很小。像曹少山這樣出身金融機構的創業者,并不少。量宇金融機構董事長陳凡,也正在籌備做人民幣房地產基金。此前陳凡曾任渣打銀行直接投資部中華區總裁,在房地產私募股權投資上有諸多成功經驗。
 
一直以來,民間財富參與房地產投資的需求比較旺盛。過去他們參與的方式主要是買房和買地產股,這導致了房價的一路飆升。“如果將這部分資金引入開發領域,不但可以解決房企的融資問題,還能解決高房價問題。”曹少山認為,“私募基金將是社會資本分享房地產業成長的重要途徑。”
 
張維倫認為,房地產基金將“會改變整個行業的資金來源結構,進而改變整個房地產的開發結構和模式。”目前,房地產70%的資金來源于銀行,“房地產綁架銀行、綁架政府”的現狀一直為人詬病。如果房地產基金成為主流,開發商與投資商的角色重新分配,那么資金結構以及系統性風險就會大大降低。“地王”的問題,也會迎刃而解,因為“基金不會做這種高風險的項目”。
 
不過,對于那些新成立的人民幣房地產基金來說,募集資金并不容易。私人銀行部門和第三方理財機構是主要渠道,但是效果并不好。由于信用機制的問題,中國人還不放心把自己的錢交給別人打理。蘇鑫坦陳高和募資的渠道主要是北京的朋友圈子,大家相互比較了解。盛世神州最初預計募集5個億,但最終只募集了4個億。
 
“至少在5年之內,中國的房地產基金只能是私募,無法公募。”張維倫說。
 
此外,新基金沒有業績支撐,這也是很難說服投資者的原因。“中莎廣場這個項目,相當于高和的一個樣板間。”蘇鑫說,盡管中莎廣場并不是一個比較大的項目,但有這個成功的案例,高和第二次募資要相對容易得多?,F在,他正在募集第二期資金,據說他的第二個項目要比中莎廣場大得多。
 
2005年,摩根士丹利旗下的房地產基金在上海購買多處物業,彼時人們才更多地知道房地產基金。此后,美林、ING、麥格理等國際投行旗下的外幣房地產基金在中國大行其道?,F在,人民幣房地產基金已呈風起云涌之勢。“這將是房地產業的一個質變。”廣東維森置業董事長張維倫說。 

 

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