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21世紀經濟報道:超級豪宅背后的資本困窘(2010年9月2日)

高和·2010年11月15日

       摘要:在蘇鑫看來,安全性資本之所以擁有良好的前景,就是因為富人投資渠道的匱乏。“股市不穩定,實體經濟缺乏方向,民間資本不投房地產投什么?”他所創辦的私募股權基金看中的就是這部分資本。

        超級豪宅背后的資本困窘       9月2日   來源:文/荊寶潔
     
        日進斗金的王府井大街,北京飯店二期霞公府,開盤半月,仍拒絕普通人參觀,它以定金100萬、首付1500萬、總價四五千萬,億萬身家買家”等刺眼的文字,不斷沖擊著大眾的神經。
 
 令人疑惑的是,在宏觀調控的大背景下,這些千萬級的豪宅居然呈升溫之勢。
 
 豪宅標準突然躍升
 
 自霞公府對外宣稱均價10萬元/平方米起,就注定要引來外界高度關注。用售樓員張小姐的話說,就連媒體要看房,都須各顯神通,暗訪、偷錄、偷拍等等”。
 
 最高單價13萬元/平方米的霞公府,單套總價四五千萬。據不完全數據統計,北京總價在4000萬以上的非別墅類豪宅,還包括釣魚臺七號、盤古大觀、龍湖頤和原著、長安八號、霄云路八號等。
 
 已有5年豪宅營銷經驗的盤古大觀營銷總監韓樂,目睹了北京豪宅從2007年的2-3萬元/平方米直接跳躍至2009年的5萬元/平方米,今年出現霞公府這樣單價10萬元/平方米的豪宅,并未令他驚訝。
 
 根據北京房地產交易管理網數據統計顯示:北京的豪宅市場20102季度價格繼續上漲,前30個項目最低價首次突破4萬元,達42768元每平米,比20093季度的29891元每平米上漲了43%。而成交均價更是從20092季度統計的31421元每平米,漲至20102季度的53740元每平米。
 
 上海千萬級豪宅更是普遍。據中房信統計數據顯示,目前上海在售千萬級項目有83個,其中25個公寓項目,58個別墅項目。其中,售價1000-2000萬項目50個,2000萬以上項目33個,4000萬以上項目9個。預計9、10月新上市的千萬級豪宅項目約20個。
 
 誰買走了這些豪宅?胡潤百富最新發布的《2010胡潤新貴族消費門檻報告》顯示,2010胡潤新貴族消費門檻為1.1億元,比去年提高了22%,并首次突破1億元。目前全國有5.5萬財富人士具備這樣的消費能力,比去年增加了7.8%。
 
 胡潤說,越來越多的富豪在創造財富的同時,也在不斷地追求更頂級的奢侈品,他們的需求遠遠超過市場上的供應量。”
 
 “富人的需求決定了豪宅價格沒有天花板。”韓樂說,現在身家在五千萬的新富也可能購買五千萬的豪宅,這使得頂級豪宅的標準和價格連續攀升,曾經稀奇的億元豪宅,現在已不在少數。
 
 張小姐透露,72套霞公府目前已預定出10套左右。而單價也逼近10萬元/平方米的盤古大觀上個月已賣出6套。
 
 無處安放的民間資本
 
 在霞公府售樓員張小姐看來,霞公府的價值在于收藏。很多中國客戶用外幣來購買。”
 
 韓樂說,中國富人令人驚訝的財富增長速度,使得這些豪宅的締造者永遠有著無止境的消費信心。根據胡潤百富的億級富人消費習慣調查,富人們在住宅和室內裝飾的消費比例占門檻的60%。以一個新貴族為例,家庭消費中包括三套房產:一幢別墅、一套市區的公寓和一套度假房。今年房屋和室內裝飾的消費比例占新貴族消費門檻的60%,這一比例比去年又提高了10%。
 
 富人們對于房地產的鐘愛,正顯示了這類群體投資渠道的困窘。
 
 高和投資董事長蘇鑫,僅用4個月時間,就將以2萬多元/平方米整體收購的中莎廣場,以約3.5萬元/平方米均價銷售一空。他的客戶主要來自山西和內蒙古的“安全性資本”,最小的一筆投資兩千萬元以上,且均為一次性付款。
 
 在蘇鑫看來,安全性資本之所以擁有良好的前景,就是因為富人投資渠道的匱乏。“股市不穩定,實體經濟缺乏方向,民間資本不投房地產投什么?”他所創辦的私募股權基金看中的就是這部分資本。
 
 中原地產集團主席施永青表示,“越有投資價值的城市,它的資金來源一定不是本城市里面的資金,它的房價也不反映本城市里面人的負擔能力,而是反映整個中國的經濟發展和資金積累。”施永青認為,房產的金融屬性,是中國經濟發展必然要面對的情況。
 
 調控下的頂級豪宅困惑
 
 盡管韓樂所在的盤古大觀8月售出6套,但他并不知道豪宅市場是否就此回暖。今年4-7月,他們才賣出6套。而調控之前,該項目月均銷售四五套。在韓樂看來,對宏觀經濟最為敏感的富人們,豪宅消費也已受到房地產調控的影響。
 
 但有業內人士認為,調控不是造成豪宅滯銷的主要因素。國家醞釀對財富進行再分配,而房地產稅收具備了這一功能,這是富人最擔心的。
 
 據北京房地產交易管理網統計數據顯示,二季度截至825日,售價排名前30位的商品房住宅,總供應量為7509套,合計僅售出3957套,庫存3552套、面積1396870平米,市值659億元。特別是一些戶型較大、總價較高的豪宅,目前銷售率非常低。
 
 盡管如此,豪宅的締造者們依舊堅持并不斷突破在外界看來的天價。一位豪宅資深人士認為,開發商透支價格的底氣來自他壟斷性的地段以及城市資源。某個地段內,項目沒有競爭,質疑它定價高不高還有意義嗎?”該人士反問道。
 
 韓樂告訴記者,一般頂級豪宅要具備四類資源。即,自然資源、城市資源、人文資源、產品資源。一般占據一個資源,為普通住宅;占據兩個,為高端住宅;占據四個,可以稱為頂級豪宅。在市區土地越來越稀缺的情況下,一般占據兩類資源的項目,就會把價格定得極高。”韓樂說。
 
 韓樂說,也許現在還認為單價10萬元/平方米的豪宅售價過高,隨著諸多地王級產品的上市,這個價格就不高了。
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