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高和投資:SOHO 2.0

新地產·2010年09月09日

提要: 對于高和的前景,蘇鑫難掩期待:“做大做強,像鷹一樣,飛得高一點。”業內一位朋友曾告誡蘇鑫,“三年之內,休言成敗”?,F在剛做半年,能否做成功還需觀望,蘇鑫坦言,其當務之急是歷練出一個優秀的團隊,建立一種可復制的商業模式。

高和,來自英文詞組Go high(高飛、翱翔),在2009年10月正式離開SOHO中國之前,蘇鑫就在考慮為高飛做準備。

先盤點自己手上的資源。“我從2002年接觸的就都是有錢人,那時候1000萬元-2000萬元就是大客戶;2005-2006年的時候,4000萬元-5000萬元是大客戶;到2009年銷售三里屯SOHO的時候,1億元才是大客戶,幾千萬元的客戶都排到后面,輪不到他分房子。我認識的有投資需求的有錢人其實很多。”蘇鑫說。

再分析市場上的機會,蘇鑫發現,住宅市場泡沫大得驚人,并且因“十年九調控”,住宅市場波動性很大,投資風險很大,但相對而言,商業地產倒是有很大機會。“有的項目,底商甚至比上面的住宅賣得便宜,出現商住倒掛的現象,從長期來看,商業地產被嚴重低估了,這是一個很好的市場機會。”

蘇鑫分析,現在的商鋪大都是散售,由于缺乏統一經營,租戶質量良莠不齊,租金水平上不去。但如果把這些社區底商收購過來,重新包裝和整合,引入星巴克等高質量租戶,經過培育后,連帶租約將底商整體出售給尋求資產保值的客戶,就能實現較高的銷售溢價。蘇鑫稱之為“資產精裝修”。

資源與機會相結合,蘇鑫的商業模式便成形了:成立一家房地產私募基金管理公司,向追求高風險、高回報的民間資本募集資金,投資收購北京等一線城市的商辦物業,對資產進行整合和經營,提升其價值,最終整體出售給尋求資產保值、升值的長期資本,實現退出。

這跟蘇鑫的老東家SOHO中國的商業模式頗有相似之處,只不過SOHO中國收購對象大部分為爛尾樓,收購資金也動輒幾十億元。不同的是,蘇鑫是以私募基金的形式來運作,而SOHO中國作為上市公司,收購資金是自有資金和銀行貸款。再者,SOHO中國也沒有中間這個“資產精裝修”的價值提升環節,而是憑自己的資金實力和銷售能力“低買高賣”。相比而言,蘇鑫創造的模式猶如SOHO中國之升級版。

有個性的錢

蘇鑫在SOHO中國工作十余年,積累了大量的投資客戶,并且通過長期的合作,與之形成了很牢固的信任關系,這為蘇鑫募資,以及實現物業的最終出售提供了最初的渠道。

蘇鑫認為,錢跟人一樣,是有“個性”的。他眼里有兩種錢:一是追求高回報的,承擔高風險的錢。其投資期限一般很短,多在兩年之內,這部分資本大多來自北京,是高和的私募對象;還有一種錢是追求低風險的,需要保值、穩定,抵御通脹,這種錢投資期限一般較長,比如5至10年。

越來越難預期的房地產市場,令山西、鄂爾多斯等地的能源、礦產投資人愿意將資金交給更專業的投資團隊,以及尋找更能規避風險的投資產品。蘇鑫所瞄準的商辦物業項目,正是希望打造出令這部分資金青睞的投資產品。

在具體的操作方式上,與國外的私募基金先建資金池再找項目不同,高和先是建立一些戰略合作者,合作者之間有很好的關系和信用,而且各有投資偏好。具體的每個項目,投資人可以選擇參不參與,并根據自己的偏好選擇投多少。每個項目成立一個投資公司,獨立封閉管理,隔離風險。這些項目的投資期限一般在兩年以內。

今年5月初,高和募資整體收購了緊鄰北京昆侖飯店的琨莎中心約2.5萬平方米的二期寫字樓及商鋪,并更名為中莎廣場。此前高和還收購了凱德置地開發的凱德華璽幾千平方米底商。

今年5月初,高和募資整體收購了緊鄰北京昆侖飯店的琨莎中心約2.5萬平方米的二期寫字樓及商鋪,并更名為中莎廣場。蘇鑫沒向本刊透露具體資金數額,只說每個合伙人一次性出資1500萬元。但根據同區域商鋪價格推算,上述項目所涉及資金至少在10億元以上。

回報與退出

由于每個投資的項目封閉管理,高和投資的回報率因項目而異。通過資產“精裝修”提升價值之后,再整體打包出售產權。之間的溢價便是其投資收益,利潤按投資比例與合伙人分成。目前,凱德華璽、中莎廣場兩個項目的投資過程并未結束,至于其利潤回報如何還需測算。

在把辛苦整合包裝后的物業出售之后,蘇鑫并不打算就這樣功成身退。除了進行這樣一次高額度的套現外,蘇鑫和他的團隊還將為購買其物業的客戶提供資產管理服務,并從長期穩定的租金流中抽取管理費用。這也是高和選擇將投資產品賣給安全性資本的原因,高和有意為這些資本充當更專業的管理團隊。

對于私募基金,退出方式至關重要。蘇鑫坦言,因為目前不允許保險公司等機構投資者直接收購商業項目,REITs市場也尚未建立,商業地產還沒有比較成熟的出口。不過,蘇鑫這些年來積累的客戶群體已足夠龐大,不僅如此,他還盡可能地網羅社會上的銷售精英,為基金的退出構建了更為廣泛的渠道。

6月8日,蘇鑫在中莎廣場發起成立“百萬銷售精英俱樂部”。該俱樂部匯集了來自SOHO中國、星河灣、龍湖地產等多家大型開發商的銷售精英。實現年度個人銷售金額2億元以上,個人傭金100萬元以上——這是該俱樂部的準入條件。事實上,這些地產界同行及其客戶,正是高和瞄準的客戶對象。

理論上說,商業地產投資兩個退出渠道,一是將所投資的物業打包賣給安全性資本,二是做資產管理,待成熟時REITs上市。不過, “做REITs有兩個條件,一是出租率80%以上,二是要有獨立的產權,不能有分散的產權。蘇鑫亦知,目前中國的REITs還未成形,這個出口還不存在。”但我們會為那一天做準備。“

對于高和的前景,蘇鑫難掩期待:“做大做強,像鷹一樣,飛得高一點。”業內一位朋友曾告誡蘇鑫,“三年之內,休言成敗”?,F在剛做半年,能否做成功還需觀望,蘇鑫坦言,其當務之急是歷練出一個優秀的團隊,建立一種可復制的商業模式。
 

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