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百日樓變:蘇鑫順勢創業 逆市營銷(2010年7月28日)

高和·2010年11月12日

去年10月份之前他的名片上還印著SOHO中國執行董事運營總監的TITLE,如今他成了高和投資的董事長,名片風格繼承了SOHO中國的鮮紅色,GO HIGH 和諧是他所追求的。

      摘要:去年10月份之前他的名片上還印著SOHO中國執行董事運營總監的TITLE,如今他成了高和投資的董事長,名片風格繼承了SOHO中國的鮮紅色,GO HIGH 和諧是他所追求的。
     去職SOHO中國后,蘇鑫募集了一只私募基金,當然相當一大部分來自其所熟悉的山西民間資本。今年4月14日,他閃電收購了位于中國使館區的中莎廣場,這也成為了地產調控后收購的第一單。

     新浪財經:百日樓變:蘇鑫 順勢創業逆市營銷   7月28日  來源:新浪財經    文:/丁蕊

     去年10月份之前他的名片上還印著SOHO中國執行董事運營總監的TITLE,如今他成了高和投資的董事長,名片風格繼承了SOHO中國的鮮紅色,GO HIGH 和諧是他所追求的。

     去職SOHO中國后,蘇鑫募集了一只私募基金,當然相當一大部分來自其所熟悉的山西民間資本。今年4月14日,他閃電收購了位于中國使館區的中莎廣場,這也成為了地產調控后收購的第一單。

       經過了一番“資產精裝修后”,中莎廣場6月份對外進行銷售,蘇鑫告訴新浪財經,不到一個月,已經賣了多一半。即將,蘇鑫將迎來第二期基金的募集。

      “我預感著這次調控后會發生制度性的變革 也說不清楚到底會如何,只是預感。” 從業12年的蘇鑫如是說,不過他相信,商業地產作為最穩妥和保險的項目,會成為投資人的避風港。

  去職

        在SOHO中國干了11年后,蘇鑫決定離開。“人生就像拋物線,如果30歲的時候,還可以看到事業和生命的頂點,40歲不惑之年,就開始看終點了,要選擇有意義的事情自己的想要做的事情。”

        去年10月份,因為橫下心決定要創業,蘇鑫給老板潘石屹提交了辭呈。隨后西行近20個經度,來到了青海湖,瞬間被油菜花開的靜謐所吸引。

        “當時也沒有想明白這種要求改變的沖動到底是源自哪兒,只是想人生應該豐富有些變化。”經過半年的醞釀,當在10月份就已經幫助集團完成了全年業績,遞交成績單的時候,蘇鑫徹徹底底的離開。

        從最基層的員工一直到SOHO中國的執行董事、運營總裁,不舍的情緒肯定會存在。與潘石屹單就離職的問題談了三次,最后愉快達成了共識。“我從沒主動休過年假,也沒和公司提過待遇上的事,到現在最喜歡的還是銷售、市場、前線。”

      “其實就是創業的沖動,而且不是特別理性的分析,如果理性的就沒必要這個時候冒這么大風險,不過最后得到潘總的支持,現在和潘總隔2月也會見一面,交流交流。”

  創業

       既然要創業,總得有個方向和團隊吧?但彼時的蘇鑫僅僅在青海湖過了個黃金周后,10月8日就重新上班,當時的團隊只有兩個人,在華茂租了個房子。

     “出來的時候想還是要做和地產相關和行業。房地產最主要的是土地的錢,土地是政府的事,但是目前民間資本很多,而開發商卻永遠缺錢,能否做一只基金打通這個資金的通道?我們擁有專業的能力,而在房地產打拼這么多年,也積累了人脈關系和信用關系”

     “剛出來的三個星期時間,每天都要見7、8撥人,雖然覺得做基金是個方向,但法律上怎么弄、商業模式怎么確定、融資和需要投的項目都要想好。”

       憑借著多年在SOHO中國工作積累的資源,蘇鑫和一些山西的民間資本建立了親密的關系。融資很快就到位了,但是在投資方向上則出現了分歧。

       10月份是公寓市場最火爆的時期,但受深諳市場的潘總(潘石屹)的啟發,“說到底公寓還是和民生有關系,容易受到調控,而基金需要抗風險,盡量避免波動,當時寫字樓和商業則被低估,底商比公寓還要便宜,這是07年之前沒有過的。”

        蘇鑫注意到,北京商業地產09年上半年增長不到1%,寫字樓、商業物業價格偏低。“受到國際金融危機的影響,經濟剛剛回暖,需求減少,另一方面,由于08年北京舉辦奧運會,一些項目的供應量拖延到了09年,供需兩個因素導致了租金走低,而租金低售價也會受到影響,而這時候大家都慣性的投資公寓。”

         政策風險低、入市時價格點位也較低,寫字樓和商業物業就成了蘇鑫掌門的高和投資所瞄準的標的。

   抄底

         新辦公室最開始在華貿,后來又搬到了國貿。會議室里掛著美國國鳥白頭鷹,目光銳利,預示著公司選擇好的投資時機。旁邊是油畫荷花,有點像顏色變形特別絢麗的向日葵。“這個和諧是追求個性、創造性多樣的和諧。”蘇鑫說。

         攜帶者募集的第一期資金,蘇鑫選擇了投向底商和寫字樓。“先弄好樣板間,每個項目做一個。幾個月后看到這個模式成功了在擴大規模”。“凱德華璽”成為其第一個投向的底商項目,中莎廣場屬于寫字樓項目。

         基金有兩類,一類是直接投資,在運營然后賣掉。雖然高和投資的物業最后也是會出售,但其還會為投資者提供資產管理服務。

      與以前山西資本粗放型的投資不同。高和投資管理的基金收購這些商鋪后,投入部分資金,對商鋪進行統一的形象設計,再出租給星巴克等品質較高的租戶,從而實現了較高的溢價。蘇鑫稱,這種帶有資產管理性質的投資方式為資本的“精裝修”。

     高和投資的每一次私募過程都會具體到每一個項目。當物色到目標物業,擬定投資方向后,蘇鑫會將該次投資的方案送到每個戰略合作者手中,由他們自己決定這個項目投與不投,投資多少。因此,高和投資每操作一個項目,他的合作投資人都不盡相同。

     而在收購中莎廣場的過程中,高和投資稱得上是一只“閃電基金”。在距離4月初宣布完成收購僅一個多月,中莎廣場即準備逆市開盤,這樣的資金周轉速度,在私募股權投資基金中十分罕見。

     截止到7月中旬,中莎廣場銷售已經過半。蘇鑫說,他正在籌備第二期為期兩年的基金,仍會投資核心區的商業物業。不過他很明白,商業地產一天之內不會暴漲暴跌,“商業地產是生產資料,不存在炒的概念。”

     蘇鑫如是說:這是一個需要激情的行業

     聽說許多人都投身地產基金了,就和《新地產》的總編張文豪及華本俱樂部的董事長李文明商量,大家能否合作搞個論壇,把業內的朋友聚在一起互相交流,最終形成一個圈子,一起把基金做大。就這樣,7月8日在中莎廣場的屋頂花園成功舉辦了“人民幣私募地產基金論壇”,共有14位專家進行了主題發言,最后首創置業董事長劉曉光還進行了點評與總結。

    人民幣地產基金有兩大類:一類是由開發商牽頭的有融資平臺的角色;一類是按照獨立的專業基金模式運行的。從業人員有三類:一是從外資基金轉來的,二是有原來做地產的,三是有從國內金融界出來的。募集的渠道有三類:有直接私募的、有通過私人銀行業務募集的、有通過專業私募平臺募集的;投資方向有三類:有專門投土地開發的、有專門投二三級城市住宅 的、有專門投商業地產的;方式上:有投債式的也有投股權的。

     作為人民幣地產基金的先行者,大會主持人問我半年來的創業感悟。我總結說:“我是力爭按照三個朋友的建議來創業的:第一個是我的導師潘總,教導我要平和做事、謙和做人;第二個朋友告訴我要注重信用和專業能力;第三個朋友勸導我要保持激情、學會分享。”

        與會者對地產基金的未來發展都充滿信心。高和作為國內第一家專項投資一線城市核心商業的人民幣基金,近期取得了小小的成績,可能源自團隊強烈的行業背景以及成功的解決了商業地產的出口難題——“提供資產精裝修賣給安全性資本”。在回答新浪財經記者的訪問時,說出了我們對未來的目標:“三年內無論市場如何變化我們還活的很好,并積累了良好信用和專業的團隊;五年后希望能擠身行業的前列”。

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