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高和的空間投資學:輕重資產結合撬動城市未來

中國日報·2018年04月28日

4月24日,“2035投資未來城市論壇暨2018高和投資人大會”在京舉辦,來自教育、設計、建筑、科技等數個行業的精英齊聚,以各自擅長的領域共同描繪2035年城市更新后的面貌。作為主辦方高和資本董事長蘇鑫在接受采訪時表示,城市更新不是要做出多漂亮的樓宇,更多是要看空間內承載的內容。

“就像一個杯子,是里面的液體決定它是一杯醇厚的美酒,還是一瓶甘甜的果汁。”蘇鑫進一步解釋,這也是高和資本成立空間內容創新基金目的,現今“消費升級”的強勢出現培育出了商業環境土壤,而人工智能、物聯網等新銳科技的發展也讓技術環境逐漸完備,城市更新的商業契機就在這個環境中。

 高和的空間投資學:輕重資產結合撬動城市未來

“輕資產”的內容創新

在本屆的“2035投資未來城市論壇”上,同濟大學設計創意學院院長婁永琪介紹了由其首創的“NICE 2035未來生活原型街項目”,把實驗室開辦到社區,多個創業團隊以“原型實驗室”的形式入駐,讓創業團隊、技術更好的面向市場需求。兼任創意學院理事的蘇鑫對這種模式高度贊同,把大學的學生、教授、創業者等資源推到街區上,這個活動不光是好看,“原型街開幕時候里面什么都沒有,后來有了實驗室的入駐,表面上看就是一種很好的城市更新形式。”蘇鑫表示,更重要的是以前的實驗室封閉,與社會需求有脫節,但現在原型街的模式讓不同的實驗室在一起,在接觸社區需求的同時可以碰撞出代表未來生活模式的可能性。

其實,原型街項目和高和在內容創新上的理念有頗多的相似之處。高和資本成立的高和翰同基金專注于“內容創新”,在過去的一年時間里投資了11家創業公司,蘇鑫把所投企業定位于“空間內容創新”,從嗨住到鋪天地、新起點公寓、優客工場等,其實都在用新技術改變工作、生活,也為城市提供了更多的新鮮元素。

在蘇鑫看來,“城市會變得更加復雜,不再是簡單的辦公樓、住宅樓、商超等。以公寓為例,未來會像歐美一樣在中國普及,并且公寓也會劃分出學生公寓、女性公寓、單身公寓等不同內容,辦公區域也會為金融、科技、設計等不同類型的企業提供不同的環境,而不是像現在這樣千篇一律,這種變化的趨勢已經顯現,尤其是在很多的大型科技公司。”

變化是基于需求的,可能是物質需求、情感需求,也可能是文化需求。蘇鑫解釋,有需求就一定有利潤,只不過看你用什么商業模式。高和現在的投資是優先選擇“賽道”,當看好一個“賽道”后再選擇“選手”。沒人可以準確預測2035年時城市的樣子,但我們知道大概方向,不知道是達到目的地的“路徑”,投資創業公司就是在嘗試看這個“路徑”能不能走到未來。

 

“重資產”的物業更新

“今天,我們在暢想2035年城市的樣子,是18年后,但回頭看18年前的快遞、外賣、便利店等行業肯定沒有現在的規模。”蘇鑫解釋,“其實城市更新也要順應這樣的邏輯,就像傳統飯店要開在熱鬧的地段,所以有了‘金角銀邊草肚皮’這樣的選址說法。但現在完全不一樣,比如:拿到一個區域的外賣數據,然后根據數據規劃一個相對偏僻、廉價的空間,再將場地裝修后出租給外賣餐飲供應商。”

外賣的發展,讓餐飲服務商不用再追逐人流,可以選擇在城市的邊緣地區,商業模式有了更多可能,但是他們還是需要空間,需要優化。蘇鑫表示,在這個過程中對空間的利用要更加充分,每一寸的空間都要得到最大程度的商業價值釋放,然而在這樣的釋放過程中,未必會牽扯到物業的結構性改變,但卻可以讓其價值翻倍提升。

據了解,近日高和資本在城市更新領域取得又一新突破,“高和城市更新權益型房托一號資產支持專項計劃”獲得上海證券交易所的無異議函。作為首單城市更新權益型類REITS項目,以北京西北二環內的高和新街為標的,響應北京非首都核心功能疏解目標,在經過近兩年時間的改造和升級后,其從原本的小型批發商業物業轉變為科創辦公物業,實現“騰籠換鳥”,改造后運營首年即實現租金收入超2倍增長。該項目作為高和資本“城市更新投資3.0版本”,首次實現城市更新基金投資人通過證券交易所類REITs退出的完整閉環。同時,作為首個嘗試用市場資源調配實現城市更新產業升級的商業項目,為北京“疏解整治促提升”樹立了城市更新新樣板。

“高和在做的城市更新不是要建設多漂亮的樓宇,但一定要構筑出不同的內容,從需求入手到更深一層次去滿足企業、個人的情感需求。”蘇鑫表示,在這過程中高和會用自己的資金購買物業資產,然后通過升級、改造提升物業價值,再通過資本證券化的模式退出。

2035投資未來城市論壇,已經不僅是關于未來城市的預測,更多的展現出人們生活、商業發展的趨勢,對于空間、設計、科技的理念相互碰撞,產生出更多的機遇和可能。蘇鑫總結,2018年,高和資本將全新戰略升級,全力構建“資產管理與并購基金、價值實現與資產證券化、創新內容投資與輕資產基金”相融共生的高和城市更新資產管理價值新生態。

新街高和
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