四川11选5开奖结果

聯系我們   招賢納士  

周以升:公募REITs、CMBS和私募基金是盤活存量的三駕馬車

和訊·2018年04月10日

存量持有企業面臨三個核心課題:盤活、發展和建立平臺,與之對應,類REITs/CMBS,私募基金和公募REITs正是上述三個課題的鑰匙,是存量盤活的三駕馬車。資產證券化可成為企業轉型和創新融資必要且最佳的工具 ,紅星美凱龍即是最佳案例之一。

在過去的二十年中,中國地產蔚為壯觀的發展背后是大眾住房改善的投資強烈愿望,在房地產的繁榮背后我們分明能看夠到散戶洶涌的流動性和“去化一切”的情緒。誠然,個人購房容易受營銷引導,容易受稀缺性和唯恐錯過的情緒支配。而公寓一旦變成持有型物業,其必然要面臨完全不同的投資人/退出市場。因此,我們有必要重新審視長租公寓的定價邏輯,而需要與其他商業物業等量齊觀了。

實際上,說到商業地產,是不是僅僅是指辦公樓、商場,而將住宅置于對立面呢?答案是否定的,在美國成熟市場,出租型公寓是商業地產中最重要的類別。以 REITs為例,按照資產類別計算,公寓REITs可排名第二。什么是商業地產?它是指作為商業用途運營的地產,以區別于用作個人占有用途的地產。其特點是產生持續收入和現金流??梢灶A見,租賃公寓,與成熟市場一樣,將成為中國最重要的商業物業形態。

雖經多年發展,商業地產(包括租賃公寓)幾個核心痛點始終沒有改變:

第一,庫存壓力大,2015年3月至2017年3月,商辦庫存增長30.9%,亟待經營提升;

第二,核心城市傳統商務區老化,一億平方米,10年更新周期;

第三,融資成本高,一線城市物業資本化率約為4%,融資成本約為5%-15%。負杠桿情形非常嚴重。

第四,流動性、證券化嚴重不足,退出難。商業物業實物資產和金融產品都缺乏流動性,證券化滲透率為0.0015%。而從美國的歷史來看,商業物業私募市場的流動性和證券化市場發展是同步的,互相加強,互為因果。

在美國的商業物業融資結構中,我們能看到CMBS和REITs占有很大比例。中國目前的商業不動產證券化中,已經形成CMBS和類REITs產品雙輪驅動之景象,而公募REITs也正在積極推動。

什么是CMBS?它是Commercial Mortgage Backed Securities的英文縮寫,指商業房地產抵押貸款支持證券,債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本,發行證券。簡單說來是傳統銀行房貸的一個替代,是一種比經營性抵押貸款更好用的、在交易所掛牌交易的融資工具;是將一個或者一組非標的商業物業貸款(Loans)加工為分級別的標準化債券(Bonds) 的金融技術。它的特點是融資額度可能更大、效率高、成本低。

什么是類REITs?類REITs可以看做是公募REITs的創業板,通過恰當的結構設計,可出表,且盤活85%以上的資金,并布局未來公募REITs。

REITs觀點丨周以升:公募REITs、CMBS和私募基金是盤活存量的三駕馬車

原業主可選擇通過出表型類REITs盤活存量資產,達到資產真實出表,實現銷售收入、降低負債率、優化資產負債表等多重目標。出表型類REITs中,原業主可依舊享有對物業經營控制權,還可通過參與劣后級證券投資,享受物業未來長期增值收益。

新派公寓類REITs正是類REITs的經典案例。其意義除了實現了公寓類REITs的突破外,還有其干凈利落的結構設計,真正實現了脫離主體信用,并實現了前手股東的100%的退出。

一張圖表概覽中國公募REITs的發展之路

REITs觀點丨周以升:公募REITs、CMBS和私募基金是盤活存量的三駕馬車
 

用一張圖表概略描述中國公募REITs的發展脈絡。經過啟蒙、實驗、回歸、應時四個階段的發展,相信中國公募REITs目前正在突破的前夜。

公募REITs在中國已經沒有核心障礙:

1、監管規則:證監會、基金業協會力推。

2.、稅務:重組稅收在某些案例中可以大大緩釋(當然稅收邊界的清晰有助于市場的放量),持有期稅務、分紅通道可通過結構設計加以優化。

3、估值:專業投資人已經出現,可以進行合理估值。

4、配套融資工具:標準化CMBS已經推出,關鍵一環已經打通。

5、成熟合格的不動產管理人:市場已涌現越來越多的專業管理人。

持有型物業越來越多的時代,我們應該怎么去重塑商業模式?

存量持有企業面臨三個核心課題:盤活、發展和建立平臺。與此對應的,類REITs/CMBS,私募基金和公募REITs正是上述三個課題的鑰匙,是存量盤活的三駕馬車。

觀點總結:

1、房住不炒催化行業變革,從增量開發向存量商業物業的轉變,是中國經濟轉型的縮影;

2、CMBS是比經營性抵押貸款更優良的融資工具,類REITs是公募REITs的創業板,可套現85%以上資金,并保留物業經營控制權;

3、公募REITs、CMBS/類REITs和并購基金是新金融的代表,是存量盤活的三駕馬車;

4、高和自身以及與合作伙伴的經驗可以說明:資產證券化可以成為企業轉型和創新融資必要且最佳的工具。紅星美凱龍是最佳案例之一。

“當前,我們正從傳統粗放式發展的開發時代進入一個精耕細作的存量租賃新時代,商業模式正悄然發生重大變化。在這個新的時代,最優商業模型是否應該是:創新型的企業+創新性的金融工具(證券化)來構造閉環。這個市場有多大規模? 50萬億!”

新街高和
新街高和
高和藍峰大廈(丹陽大廈)
高和藍峰大廈(丹陽大廈)
靜安高和大廈(中華企業大廈)
靜安高和大廈(中華企業大廈)
高和資本宣傳片
高和資本宣傳片
PE愛上“舊樓改造”
PE愛上“舊樓改造”
優酷高清
隱私聲明   法律訊息   ©高和資本版權所有  津ICP備10201266號-1
  • 四川11选5开奖结果